Ist das wirklich zu schaffen?
Wir werden das sehr oft gefragt mit Blick auf den Finanzbedarf.
Gut 8 Millionen. Darin schon mal allein 1 Mio. € für die Scheuer - die doch nicht allzu viel Einnahmen bringen wird. So ein komplizierter Bau - mit 3 Baukörpern, mit 3 Dächern, mit 2 Aufzügen. Und mit lauter unterschiedlichen Grundrissen von Stockwerk zu Stockwerk - durch die Pflege-WG im Mittelgeschoss sind nicht mal die übereinanderliegenden Ebenen gleich...
Schnitt - von der Straße aus betrachtet
Und die Leute fragen das völlig zurecht,
- denn viele Wohnungsbauunternehmen legen ihre Projekte noch immer auf Eis,
- vor allem junge Genossenschaften ohne jahrzehntelang eingesammeltes Eigenkapital haben größte Schwierigkeiten,
- und dann diese Sonder-Auflage "finanziert das Zusatzsiebtel für die Scheune doch bitte grad mal aus der Portokasse mit",
aber keinesfalls durch Mietaufschlag, denn den verbietet schließlich unser Tübinger Programm "Fairer Wohnen".
Welche Finanz-Strategie fahren wir "Auf der Mauer"?
Das Kuchendiagramm zeigt die aktuelle Planung:
- Das gelb hinterlegte Viertel - diese rund 2 Mio. € wollen wir selber hinkriegen - also echtes Eigenkapital von solidarischen Unterstützern. Das schien noch vor einem Jahr fast nicht leistbar..., aber jetzt sind wir schon nah dran. Und es darf gern noch mehr als die 2 Mio. € sein...:
- Hellblau, lila und grün - das sind zusammen gut 3 Mio. €. Die grünen Mittel haben wir schon sicher und beim blauen Tortenstück haben wir keine Sorge - denn die Wohnungen sind sehr attraktiv. Nur auf das lila Stück - auf diese ebenfalls gute Million haben wir aktuell keinen Einfluss sondern können nur die Daumen drücken: dass die L-Bank unseren sorgfältig gestellten Sozialwohnungs-Antrag bald bewilligt.
Der Rest von mind. 3 Mio. € muss von der Bank kommen. Klasse - dass die KSK gesagt hat: machen wir. Bitter - dass das so verdammt viel Zinsen kostet... dazu gleich mehr.
Ihr könnt uns im ganzen gelben Bereich unterstützen:
- Das Beste für die Genossenschaft sind natürlich freiwillige zusätzliche Genossenschaftsanteile. Das wird von der KSK hoch gewichtet. Und hilft der Genossenschaft, die Gesamtlast an Zinsen zu mindern - denn sie sind für mehrere Anfangsjahre unverzinst und ohne Dividende.
- Ebenso willkommen sind uns Darlehen von privat. Auch hier - wir beraten gerne dazu persönlich und jederzeit auch kurzfristig.
- Auch Spenden - mit Spendenquittung - sind seit wenigen Tagen möglich (im Kuchen nicht drin). Und zwar über die Deutsche Stiftung Denkmalschutz. Kommt gerne mit Fragen dazu auf uns zu.
Beruhigend: Dieses Finanzierungskonzept ist auf Sicherheit angelegt - es enthält eine halbe Mio. € als Sicherheitspuffer, über die errechneten Gesamtkosten hinaus. Bis vor kurzem haben wir uns freilich selbst gefragt: kann man - Stichwort Stuttgart 21 - auf errechnete Kosten überhaupt was geben? Wir haben seit den letzten Wochen da immer bessere Gründe, guter Hoffnung zu sein: denn die Handwerker-Angebote und ersten abgeschlossenen Verträge bleiben im Schnitt deutlich unter unserer Kostenberechnung.
Warum reden wir oben von "Halbmarathon" und "Finanzierung kurz vor dem Durchbruch"?
Die KSK hat uns im Frühjahr auf Herz und Nieren geprüft. Und war im Prinzip sehr zufrieden - trotz der komplexen Anlage, trotz gedeckelter Mieten, trotz Scheunen-Million: die langfristige Darstellbarkeit war für sie solide.
- Nach diesem ersten Stresstest unterzeichnete die KSK den Kreditvertrag über insg. 4.1 Millionen.
- Aber sie bauten einen zweiten Stresstest ein: erst wenn rund die Hälfte der Gesamtkosten (incl. ordentlichem Puffer) von der Geno garantiert werden kann, würde die Bank die ersten Darlehen wirklich auszahlen.
Deshalb "Halbmarathon" - diese von uns zu erbringende Hälfte ist fast geschafft. Und deshalb sind wir bei der Finanzierung tatsächlich "kurz vor dem Durchbruch".
Warum werben wir weiter um Geld - obwohl wir doch "bei der Finanzierung kurz vor dem Durchbruch" stehen?
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Die Sache mit den Bankzinsen: Jeder Tausender, den wir nicht von der KSK in Anspruch nehmen müssen, spart uns tüchtig Zinsen. Denn dort müssen wir bittere 4.1 bis 4.5% Zinsen zahlen. Demgegenüber sind "solidarische Zinsen" - beispielsweise halb so hoch - richtig hilfreich.
Eher optimistisches Szenario. Wenn die L-Bank viel später zahlen sollte oder zuwenig solidarisches Geld da wäre, kann der Bank-Anteil bis auf 4,1 Mio. € steigen -
Die Sache mit den Laufzeiten: Einige der Leute, die uns Geld als Darlehen anvertraut haben, brauchen dies schon nach wenigen Jahren wieder zurück. Es wäre toll, wenn wir das dann fehlende Geld.... eben: nicht bei der KSK holen müssen, sondern von weiteren solidarischen Geldgeber:innen bekommen.
Und über allem schwebt die Frage nach der Sicherheit: Hier sehen wir uns auf sehr gutem Weg. Wir haben dies ausführlich dargestellt - unter der Frage: "was passiert mit meinem Geld, wenn die Genossenschaft doch nicht (fertig)bauen kann?"
So sieht die Gesamtplanung aus:
